2021年3月随着《政府工作报告》和《十四五规划纲要》的相继发布，共同提出要实施“城市更新行动”。城市更新将作为顶层确定的城市建设领域的重点工作内容，成为我国未来较长时间城市发展的重要形式之一。根据住建部发布的各地可借鉴经验，结合海南省及海口市实际情况，《海口市城市更新实施指导意见》（海府办〔2022〕36号）于2022年9月21日正式发布。根据《海口市城市更新实施指导意见》的相关规定，本所律师整理海口城市更新实施程序如下：
 

一、规划计划阶段

此阶段的主要工作内容为编制和审批城市更新专项规划，制定城市更新年度实施计划，具体包括如下内容：

1.编制城市更新专项规划。由市自然资源主管部门负责城市更新专项规划编制工作，作为城市更新工作的指导性内容，应以“国民经济与社会发展规划”为基础，严格按照“国土空间规划”要求来编制。

2.划定城市更新单元。依据已审批的城市更新专项规划，结合城市体检结果合理确定城市更新单元范围，建立项目储备库。

3.制定城市更新年度实施计划。除编制专项规划外，应根据项目实际情况确认城市更新年度实施计划，明确年度重点推进的城市更新项目。由区政府待项目具备实施条件后申请纳入城市更新年度实施计划。

二、前期服务阶段

根据海府办〔2022〕36号文件规定，拆除重建类城市更新项目可采取公开方式招引具有专业服务经验及二级开发资质的前期服务商提供前期服务，协助开展城市更新活动。前期服务商主要提供以下工作内容：

1.意愿征集工作。由前期服务商协助区政府开展城市更新范围内产权人更新意愿征集工作，以求达到法定及政策要求人数，申请纳入年度实施计划，启动城市更新工作。

2.发布预公告。城市更新单元纳入年度实施计划后，涉及土地收储的，发布征收预公告，明确公告发布后抢栽抢种不予补偿之要求，并进行产权人资产固定工作。

3.基础数据调查。由前期服务商开展城市更新单元范围内人、房、地调查、测量及核查工作形成台账，经被调查人签字确认后进行公示。

4.协助区政府开展工作。前期服务商协助区政府开展城市更新范围内土地及房屋确权、历史遗留问题处理、违法建筑认定等工作。

5.开展社会稳定风险评估编制工作。由前期服务商负责独自或委托第三方机构开展社会稳定风险评估编制工作。

6.负责城市更新实施方案编制工作。前期服务商负责城市更新单元内项目实施方案的编制，并完成专家评审、对外征询意见、报审报批等工作。结合以往项目服务及各地实操情况，实施方案主要包括但不限于以下内容：概念规划方案、控规调整方案、安置房建筑设计方案、征收补偿安置方案、权益分配、产业准入、供地条件及开发时序等内容。
 

三、征收收储阶段

前期服务商完成前述前期服务形成工作成果后，进入房屋征收及土地收储阶段，主要包括以下工作内容：

1.前期服务商配合区政府开展补偿协议签订与安置房选择工作。

2.协议签订率达到90%后，由区城市更新中心、更新主体及前期服务商三方共管账户，由前期服务商向共管账户中转入保障金。

3.根据征收补偿成本、评估地价等因素确定土地挂牌价格。

4.区政府做出“征收决定”，预征收协议转为正式安置补偿协议，并开展剩余10%的行政征收、司法征收工作，完成土地收储并进行前期开放，形成净地以备供应。涉及农转用和集体转国有的，按照法律法规规定办理相关报批手续后实施。
 

四、供地阶段

完成房屋征收及土地收储工作后，进入土地供应环节，由市自然资源主管部门负责拟定供地方案，组织带方案、带条件进行公开土地招拍挂工作。

此次《海口市城市更新实施指导意见》的出台，就海口市城市更新工作做出了指导性意见，亦是海南省首个城市更新政策，在规划、程序、供地及模式等多个层面上做出了突破。就整体流程设计上，预征收制度、前期服务商协助等内容相较以往的单独集体土地征收、国有土地上房屋征收及土地收回程序上更加贴合城市更新实际，对海口市乃至海南省城市更新活动的推动有着重大意义。但在具体项目实施过程中还需因地制宜，考虑项目具体落地情况做出细节上的处理。
 

海口市城市更新实施流程图